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구분 위탁관리 자치관리 선진국(일본)
관리주체  - 관리회사(영리법인)  - 입주자대표회의(비영리법인)  - 관리회사
관리방향  - 예방관리  - 사후관리  - 예방관리

관리상

책임주체

 - 관리회사

   회계사고시 회사 책임 보증
 - 입주자대표회의
   입대의에서는 책임을 변상할
   능력이 없어 전체 입주민에게 피해발생
 - 관리회사
재정관리  - 과세업종의 용역비 탈세 예방
   (모든용역비 부가세 신고)
   투명한 관리운영이 가능
 - 정기적 감독과 확인 소홀로
   회계사고 발생 우려
   (전문적인 감독자 부족)
 - 관리회사
조특법 취지  - 과세업종의 용역비 탈세 예방
   (모든용역비 부가세 신고)
   투명한 관리운영이 가능
 - 비영리법인으로 부가세 신고
   의무가 없는 관계로 용역업체의
   탈세를 방조 할 우려가 있음
 - 탈세원천봉쇄
관리비 부과  - 1차 부과내용을 본사에서 심사후
   대표회의에 심의하여 부과 함으로
   공정성과 오류등을 예방함
 - 대표회의의 책임하에 부과함으로
   적정성 여부에 대한 판단이 애매함
 - 관리회사 작성
   →입대의심의
   →부과

위탁관리

수수료

 - 관리회사의 책임관리 수수료 및
   본사에서 단지 점검 및 본사직원의
   일반관리비로 운영
 - 효율적인 관리를 적극 지원하기
   위한 관계법령,시설,회계,관리자
   정신교육등 제반 교육 비용임
 - 위탁수수료 비용 부담 없음
 - 단 전문관리업체의 기술 운영이
   불가하여 시설관리 유지비용이
   사실상 높아질수 있음
 - 분야별 전문교육 및 관리자 정신
   교육 기회 부재
 - 입주민이 관리

   수수료 부담
 

구분 위탁관리 자치관리 선진국(일본)
직원관리  - 신분 보장과 회사 소속감 고취
 - 승진 기회부여로 업무 능률 최대화
 - 관리소에 대한 인력 지원
 - 노사문제의 해결
 - 대표회의 또는 관리소장이 채용
   부적격 인원 인사 조치 곤란
   직원 결원시 보충이 어려움
   소속감 결여로 근무 나태
   신분보장이 없어 근무의욕 저하
 - 관리소 직원

   관리회사소속

   (도급관리)
인력확보  - 우수인력을 공개 모집하여
   전문직 다수 확보 보충
 - 우수 인력확보가 제한됨  - 고급인력
 
   다수확보
직원교육  - 직종별,직급별 전문적인
   교육을 년간 교육계획을 수립
   운영함으로써 직원의 자질을
   향상시킴
 - 교육의 범위가 한정
   
   (소장이 운영)
 - 본사 년중
   
   교육 운영
인사교류  - 단지별 직원의 인사
   교류를 통해 근무의욕 증진이 가능
 - 전배 불가 (한정된 근무지)
   직원의 근무환경 개선이 필요
 - 전배가능
본사순회

지도교육
 - 관리회사의 기술, 회계등의 전문
 
   인력을 단지별 순회, 지도교육 가능

 - 관리소직원의 기술력 향상 가능
 - 제한적 관리에 국한됨  - 수시 교육
전문화 인력

구성 및 문제

해결방식
 - 관리회사 전 직원의 다양한 기술력을
   활용하여 체계화되고 과학적인
   관리운영에 적합함
 - 다수의 사업장의 사고,사건 경험을
   토대로 분야별 회의를 통하여 사례별
   분석에 의하여 체계적으로 문제점을
   해결함.(균형적 관리)
 - 관리개선이 한정됨(제한된 관리)  - 지속적으로
 
   개선사항반영
 

구분 위탁관리 자치관리 선진국(일본)
시설정기

점검
 - 관리회사에서는 년간 관리계획에
   의거하여 시설점검을 수시 점검
   하고 지도 감독함으로 시설물 관리에
   만전을 다함
 - 단지별 순회 점검시 발생사항을 타단지에
   Feed Back함으로서 예상치 못한 사항을
   사전 예방함
 - 소장의 능력 여하에따라 운영
   (비전문가<입대의>의 결정에
   따름으로 효율적관리 능력 미달됨)
 - 년간관리 계획
 
   수립 운영
중장기관리

운영 및

장비운영
 - 전문관리회사의 중장기 계획에의거 한
   시설물 관리로 아파트 입주민의 자산
   가치 보존을 영구히 유지가능
 - 관리업무 관련 장비 보유 및 단지에
   수시 지원가능
 - 중장기 계획수립이 소극적임
   (대표회의 변경시마다 지속성결여)
 - 한정된 장비로 유사시 사고
   처리 미흡
 - 중장기 관리
 
   운영 및 보유

   장비 다량

   확보(회사)

시설물

노후화

대  책

 - 아파트의 수명은 유지관리에
   따라 좌우되므로 장기적인 보존을
   위해 서는 전문관리업체가 장기간
   관리 운영하므로 효율적인 관리가 가능
 - 입주자대표회의 임원의 역량
   차이가 있고 또한 장기 거주자의
   자산 유지에 대한 투자가 미흡
 - 소극적인 관리운영이 필연적임
 - 최소 20년의
 
   장기 관리로

   시설물 수명을

   유지함

 

 

 

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